（报告出品方/分析师： 民生证券 李阳） 1政策加码，探索保障性租赁住房新模式 1.1政策定位提升，发展方向明

　　保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程、城镇老旧小区改造工程四类。

　　棚改主要针对结构简易难以满足抗震设防和居住安全要求、平房或低层住宅（2-3层）为主、房屋成新率低或破损率高、住房功能或配套设施不齐全、卫生环境差、治安和消防隐患大的居住区。

　　2008年在全国范围内全面启动并开启“十年棚改”，2017-2018年全国公共财政保障性安居工程支出中，棚改占比达到40%以上。

　　住房保障体系不是新名词，结构与内容在不断更新，当下，保障性租赁住房，是住房保障体系中的重要组成部分。

　　2020年12月中央经济工作会议提及高度重视保障性租赁住房建设，随后1年政策不断加码，从重点城市、目标群体等角度保障落实。

　　相较于公租房、共有产权住房，我们认为保障性租赁住房有目标更明确、供给更市场化等主要特点：

　　公租房主要面向城市中偏下收入住房困难家庭；有产权住房供给主要面对中低收入者；而保障性租赁住房主要解决符合条件新市民、青年人等群体住房困难问题，住建部明确不设收入线门槛。

　　在共同富裕大背景以及房住不炒地产政策下，推进保障性租赁住房建设具有重大意义。新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，尤其是在人口净流入城市，而住房保障体系中租赁住房环节仍存较大改善空间。

　　2021H1人口净流入城市租金涨幅明显，加快保障性租赁住房建设有利于租房模式探索，若该模式能走通，则购房需求压力会明显缓解。

　　复盘近5年中央经济工作会议关于房地产政策描述，2020年会议有较大篇幅谈房地产问题，其中关于租赁市场描述由“加快发展租赁市场”升级为“高度重视保障性租赁住房建设”。

　　结合2020年和2021年中央经济工作会议地产政策表述，以下两点应重点关注：

　　1）租购同权提上日程。2020年会议提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，有助于房地产回到其本身居住价值；

　　2020年会议提出探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，土地问题上给以保障性租赁住房支撑；同时提出降低租赁住房税费负担，减轻目标群体租金负担。

　　2021下半年以来，多地公布其“十四五”期间保障性租赁住房规划。我们根据不完全数据测算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期间保障性租赁住房规划数分别为：

　　根据各城市“十四五”期间保障性租赁住房规划数及近年房地产数据，测算结果为：2022年保障性租赁住房建设套数236万套，建设面积对房屋新开工面积有4%拉动作用，建安对房地产开发有2%拉动作用。

　　1）“十四五”期间保障性租赁住房规划总数测算结果为767万套：根据上文测算各类别城市规划建设保障性租赁住房套数，“十四五”期间保障性住房总套数约767万套。

　　2）2022年保障性租赁住房建设提速，测算结果为236万套。“十四五”期间保障性租赁住房总套数767万套，2021年1-9月已开工72万套，占全年计划，全年40个重点城市新筹集94.2万套。

　　与住建部披露的240万套建设筹集计划基本吻合，我们认为以上测算较为合理，未来4年的推测数据具备参考意义。

　　2022年1月20日，住建部表示要继续推进住房供给侧结构性改革。坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入、大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），与我们测算的236万套相近。

　　3）2022年保障性租赁住房开工面积对房屋新开工面积有4%的拉动作用（假设50%保障房为新建）。政策明确建筑面积不超过70平米小户型，即2022年对应保障性租赁住房开工面积最多为亿平。2020年全国房屋新开工面积亿平，2021年亿平，则2022年保障性租赁住房开工面积对应2020年、2021年总房屋新开工面积占比分别为、。

　　4）2022年保障性租赁住房建安对房地产开发有2%的拉动作用（假设50%保障房为新建）。假设每平米建安成本3500元（保障性租赁住房建设以一二线城市为主，建筑成本相对较高），2022年对应保障性租赁住房建安约2886亿元，“十四五”期间总建安为18782亿元。

　　2020年全国房地产开发万亿，2021年万亿，则2022年保障性租赁住房建安对应2020年、2021年房地产开发占比分别为、。

　　我们提示保障性租赁住房开工面积、建安测算结果，仍需综合考虑以下因素：

　　1）保障性租赁住房平均建设面积可能达不到70平米。保障性租赁住房建设规划多在一线城市、新一线%），目标人群为新市民、青年人。

　　考虑到以上城市人均居住面积较小（北上城镇人均居住面积30-40平米），且目标人群租金压力大、居住空间舒适度需求低，一线城市、部分新一线城市单套保障性租赁住房建设面积未必能达到70平米；建设可能为单间房或单床位而非完整住宅。

　　以上海为例，《上海市住房发展“十四五”规划》指出，“十四五”时期形成供应租赁住房超过42万套(间、宿舍床位)，其中租赁房22万套(间)，宿舍床位20万张。

　　同样考虑到建设规划多在一线城市、新一线城市，一线城市、部分新一线城市会建设宿舍床位或单间房而非完整住宅，实际上建设面积、建安成本可能会偏低。

　　住建部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》未包含保障性租赁住房建设标准具体指引，因此我们参考各省市自行制定标准，《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》对户型各区域建材配置标准做出较为详细规定。

　　根据此前测算，2022年保障性租赁住房建安对房地产开发拉动作用≤4%。我们认为保障性租赁住房中建材行业可重点关注：

　　考虑到保障性租赁住房主要建设区域为超一线城市、一线城市以及二线城市，其建安成本预计将高于公租房，但由于居住要求等差异建安成本仍低于商品房。

　　精装修房企有单建材品类（如瓷砖、防水等）品牌库，建材企业需进入品牌库再向房企/工程方进行投标，且头部房企多为全国化布局，因此精装修要求建材企业具备较强保供能力、垫资能力、成本控制能力以及品牌力；

　　而保障性租赁住房目的是为满足大城市新市民、青年人等群体住房困难问题，硬性居住要求而非改善生活品质是其首要出发点。因此保障性租赁住房中装修材料在满足环保和质量要求后，性价比将成为建材企业核心竞争力。

　　重点关注节能门窗、节能墙体材料、系统解决方案等方向，外墙、门窗是控制建筑耗能的关键，系统化门窗、保温材料应用均可有效降低用电量。

　　1）节能玻璃，low-e中空玻璃或者三玻两腔，通过加镀银层、夹层、加厚等方式来减少外部热量交换或者太阳能辐射，需要传热系数K和太阳得热系数SHGC合理组合来实现节能效。

　　旗滨集团节能玻璃已投产能2195万平（2021H1），在建投产后预计达到4735万平

　　北玻2条Lowe玻璃设备产能3.6万平/日（2020），自有Lowe产能偏少，产销566万平（2020）

　　金晶本部lowe产线）再升科技VIP芯材供应绿色家电致力保温节能，赛特新材真空绝热板（VIP板）、食品保温箱供应家电、冷链、冷柜等领域。

　　VIP板是一种新型绝热保温材料，导热系数可达传统聚氨酯材料十分之一，更适用于长时间、极端温度、长效稳定保温等要求，主要应用于冰箱冰柜、冷链物流、医用及科研低温设施、自动贩售机、保温型热水器等具备保温保冷需求行业。VIP芯材是VIP板核心绝热材料。VIP板可在绿色家电领域替代传统聚氨酯保温材料。

　　受益于能效标准提高以及政策推进，VIP板及VIP芯材渗透率提升空间广阔。VIP板也可应用于建筑节能保温领域。

　　建筑用VIP板具有防火阻燃性能好、导热系数低、使用寿命长、生产过程低能耗等性能，可满足以装配式建筑和被动房为代表的绿色建筑对墙体高效保温节能要求。

　　3）豪美新材系统门窗业务与传统门窗不同，系统门窗设计、制造和安装需遵循严格流程。系统门窗通过基础技术研发、材料选用、构造设计、上墙安装等全过程严格质量控制，可实现优异的隔热性能、隔音性能、抗风压性、水密性、气密性等多项性能，并实现绿色节能降耗作用。

　　4）北新建材从绿色原料、绿色生产、绿色建造、绿色应用、绿色回收等环节打造全生命周期绿色建筑产业链，为各类建筑提供石膏板龙骨万能板矿棉板“全屋装配”室内系统、金邦板装饰保温节能一体化外墙系统、粉料涂料砂浆防水系统，为客户提供绿色建筑系统解决方案。

　　5）保温砂浆、岩棉、保温装饰板，各地区气候、湿度等条件不同，全国尚未形成统一标准，例如上海2020年10月出台政策禁止岩棉保温装饰复合板外墙外保温系统的应用。

　　我们同样参考《成都市租赁住房规划设计技术导则（试行）》，文件明确规定租赁住房应严格执行现行绿色建筑、装配式建筑相关政策，宜采用装配式装修。

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　　2019年新开工装配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分别为、、。

　　2020年全国新开工装配式建筑面积达6.3亿平，假设保障性住房占比仍维持，则2020年新开工保障性住房装配式建筑面积达8442万平。

　　根据上文测算，乐观情形下2022年保障性租赁住房开工面积为亿平，若其全部采用装配式建筑，将对全国新开工装配式建筑面积起到明显拉动效果。

　　2021年底，住建部发布《关于加强保障性住房质量常见问题防治的通知(征求意见稿)》，提出保障性住房建设应积极采用工程总承包模式，大力推广装配式等绿色建造方式。

　　装配式建筑提前在工厂内批量完成标准化组件生产，利用机械化设备与人工配合在现场进行模块组装，提高房屋建设速度：

　　（1）区别传统现浇混凝土构件，工厂预制件能够人为把控养护环境，加快混凝土预制件的养护速度，

　　（3）BIM技术的应用，提前规划组装路径，预先发现组件碰撞，提高模块组装的顺畅度。

　　装配式结构可分为装配式混凝土结构与装配式钢结构，其成本由建筑安装工程、装修装饰工程、公共配套设施组成，其中，钢结构价格较高，但由于重量轻，实际建安成本反而较低。

　　钢结构高造价重点源自装修装饰工程，即用于钢结构防火防腐蚀的内外维护系统，造价远高于装配式混凝土结构、和普通现浇混凝土结构。

　　从项目全寿命周期的角度考虑，虽然钢结构住宅建设阶段造价较高，但在拆除回收阶段，钢结构仍保留较高残值，钢材回收利用率高、且产生较少的建筑垃圾，兼具经济效益与社会效益。保障性租赁住房明确受政策支持，建筑受益板块包括装配式建筑与钢结构。

　　2020年钢结构占新开工装配式建筑30%，乐观情形下2022年保障性租赁住房中，装配式钢结构开工面积为0.5亿平。

　　“稳增长”与“房住不炒”背景下，保障性租赁住房政策不断加码，但仍存在推进与建设不及预期的风险。

　　当前疫情存在反复风险，可能对建筑业施工造成较难估算的影响，保障性租赁住房推进速度或不及预期。

　　玉石作为建筑材料，在建筑设计领域有着很好的应用和创新。今天我们来了解一下，玉石建材的几个基本常识，这些常识将帮助我们更好地理解，玉石作为建筑材料的呈现形态。

　　亚洲宝石协会（GIG）称用于建材及工艺品的玉石学名为“方解石玉”，又称“碳酸盐质玉”或“缟玛瑙玉”，英文名Onyx。其摩氏硬度为3，广泛分布于喜马拉雅山南麓以及安第斯山脉。

　　天然玉石的形成需要经历十多亿年时间。漫长月中，历经碳酸盐沉积、地壳运动、岩浆高温溶解、蚀变结晶等过程，再经过流水冲刷、搬运、沉淀，和沙砾混合而最终形成玉石的沉积矿。其绚丽多变的纹理则因为天然形成过程中所包裹的沙砾物质不同、结晶程度不同、冲刷斱向不同而产生美丽的变幻。而这些纹理，正是天然玉石应用于装饰建筑领域时独一无二的珍贵之处。

　　刚被开采出来的玉材，我们称之为荒料。从矿山开采的未经任何加工的建筑石材原料，计算单位是立方米，按体积计价。好的玉石荒料形状大而方正，玉质成分高，色泽均匀而细腻，杂质、孔洞较少。差的玉石荒料则反之。

　　大板即是半成品，荒料经由一系列加工，形成长度以上，宽度以上的已抛光片状板材，一般厚度为16-18mm。也有18mm-20mm(皇家翡翠)。

　　通体板即纯玉石板材不加任何其他材质经过切割加工而成的成品板材。常见规格如下（单位：mm）：

　　根据厚度不同，又包括通体复合（16mm厚）和对剖复合（3~6mm厚）。复合板的介质常见的有：瓷砖为9mm，花岗岩12~15mm，玻璃5~12mm，人造石15mm，铝蜂窝5mm~20mm。

　　通体板与复合板各有优劣。通体板温润，玉石感强，纹理丰富，透光性好，饰面真实性好。然而抗污性差，色差大，隔音差，成本高，易断裂破损。复合板节能环保，重量轻，抗污性强，防断裂破损好，色差易控制，易安装，可用于天花板，隔音效果好。但是空鼓、玉质弱，饰面薄，容易失线.规格板

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　　规格板指的是按图纸加工成所需尺寸的石材（不含做边等其他加工工艺）。也就是说，玉材规格是需要根据实际情况来定制的，并不是统一的标准。但是在实际运用中，通常会先裁出常用尺寸的规格板，以供需求。常见的规格板尺寸（单位：mm）：

　　水刀拼花是石材拼花中的高压水流切割工艺，保证切割边缘比刀具平整接逢平齐。石材水刀拼花是目前市场上最常见的水刀拼花，是利用水刀将各种颜色的石材切割成需要的造型，再用胶水拼接而成。

　　产自巴基斯坦，底色为深绿色，版面纹理带有黄褐色纹理及根线，部分绿底中带有絮状白花。裂纹较少，部分裂纹走向在黄褐色线内部，孔洞较少，黄褐色疤中带有少量孔洞，玉石细腻，通透性较好。

　　产自巴基斯坦，底色为浅绿色，版面纹理带有黄褐色纹理及根线，绿底中带有絮状白花。裂纹较多，孔洞较古青玉多，大部分孔洞在黄褐色的疤中。只是较古青玉更为通透，石质细腻。

　　底色为浅绿色不白色交错相间，版面带有少量黄线，无大块黄褐色疤痕，绿底中带有白色纹理。裂纹较少，无孔洞。石质细腻，较古青玉、浅青玉更丌通透，整体通透性较弱。

　　底色在青玉系列中最浅，为浅青近淡黄色，版面有细小黄褐色根线分布，部分带有絮状白花，少量的黄褐色疤痕。裂纹较多，无孔洞。石质细腻，属青玉系列中最为通透

　　产自巴基斯坦，底色为绿色、黄褐色、白色条纹相见呈横向纹理，绿色条纹较多，版面中有纵向黄褐色根线及少部分裂纹，横向纹理局部有错落整齐。孔洞较多在黄褐色根带中，石质一般，绿色、白色部分通透性好。

　　产自巴基斯坦，同竹节玉，但红褐色纹理较多，整体版面多为红褐色、青绿色，无黄褐色疤痕。无孔洞，但局部有黑胆，通透性较弱，石质一般。

　　应用：客厅、餐厅、茶室、卫生间、玄关；表现方式包括直板、弧板、线条、栏杆、柱子、扶手、浮雕等

　　应用：客厅、餐厅、茶室、卫生间、玄关；表现方式包括直板、弧板、线条、栏杆、柱子、扶手、浮雕等。

　　底色为淡黄色，版面中带有絮状白花，局部有红线及红褐色疤。裂纹较少，无孔洞，石质细腻，通透性强。

　　产自墨西哥，底色为金黄色，版面带有较多的细小白线，红色朵状纹理及黑色纹理，局部带有大块白色、黑色疤纹。裂纹较少，无孔洞，石质细腻，通透性强。

　　应用：客厅、卫生间、餐厅、茶室；表现方式包括规格板、弧板、线条、栏杆、柱子、扶手、浮雕等

　　较玛瑙玉底色更浅，白线更少，无黑色疤纹，局部带有红色朵状纹理，局部有白色无玉质纹理。暗裂较多，无孔洞，石质较细腻，通透性强.

　　应用：客厅、卫生间、餐厅、茶室；表现方式包括规格板、弧板、线条、栏杆、柱子、扶手、浮雕等。

　　底色为浅黄色，白色、红色条纹相间，浅色带中有羽状晶体。裂纹少、无孔洞，黄底石质较为细腻，白底石质较为粗疏，通透性好

　　产自墨西哥，浅黄色底色，带有深浅丌一的红色朵状纹理，部分参杂白色朵状纹理。裂纹少，细小孔洞较多，石质较红龙玉更为粗疏，通透性好。

　　应用：客厅、卫生间、餐厅、茶室；表现方式包括规格板板、弧板、线条、栏杆、柱子等。

　　产自伊朗，底色为浅紫色、粉色，版面带有白色絮状纹理，少部分带有黄色、黑色斑纹。裂纹较少，无孔洞，石质细腻，通透性强。

　　产自伊朗，底色分为白底、黄底，现较多为黄底，即黄褐色底色，版面带有灰黑色朵状纹理交错，呈山水画状分布，局部带有褐色斑纹，黑褐色根线。裂纹较少，无孔洞，石质较为细腻，通透性好。

　　产自土耳其，底色为红褐色或咖啡色，版面有点状玉质、纹状玉质分布，局部带有大块黄褐色斑纹。裂纹少，较多细小孔洞，石质较粗疏，通透性弱，局部带有纹状玉质部分有通透感。

　　产自伊朗，版面呈蓝色，带有少许絮状小花，有裂纹及纵向黄线，版面质感细腻柔和。

　　应用：玉石家族中的珍贵品种，数量稀少，色泽柔美，气质典雅，适用于豪宅客厅、洗手间等。